Consciência de Valor Sobre Imóveis

 

Consciência de Valor EUA vs Brasil

 

EUA

Cotação do Boi Gordo 18@ EUA - 123,27 - total 2.218,86 dólares

Salário Americano Média - 5 mil dólares ou 60 mil por ano.

Carro usado de valor médio - acima de 15 mil dólares.

Casa de 360m²:

💢 Local Barato: Entre 550 mil dólares e 850 mil dólares

💢 Local Caro: Entre 1,5 milhões dólares e 3 milhões de dólares

 

O salário americano médio é 125% maior que preço de um boi gordo de 18@.

O salário americano paga por 360m² em 110 meses.

Com 33% de um salário de 5 mil dólares dá para financiar uma casa de 360m² em 360 meses (30 anos).

 

No Brasil

 

Cotação do Boi Gordo 18@ - 354,65 - total 6.383,70

Salário médio de 72 milhões de pessoas - 2.000 reais por mês, porém, 35% PEA (PEA são100 milhões) recebe 1 salário mínimo, 35 milhões de pessoas. A média é o piso praticado pelos sindicatos. (soma-se os pisos e os 35 milhões dá a média da maioria)

Carros usados: Variam entre 15 mil reais e 25 mil reais os acessíveis.

Preço de casa com 360m²:

💢 Local Caro - 10 milhões de reais (Imóveis no Leblon compram imóveis com a mesma metragem nos EUA)

💢 Local Barato - 900 mil reais.

 

O poder médio brasileiro: mesmo sendo otimista e colocando a média em 2.500 reais, o brasileiro não consegue comprar a casa de 360m² em 110 meses.

A média brasileira está entre 27% (1.723,60) e 35% (2.234,30) do boi gordo de 18@. Somente os brasileiros que ganham 3.636,36 (56,96% do boi gordo) conseguem fazer do seu salário a compra de uma casa de 120m². Os 33% deste salário compram uma casa de até 431 mil reais em 30 anos.

Para um brasileiro comprar uma casa de 70m² a 100m² (não popular) de 300 mil reais precisaria ganhar 2.727,27 reais ou 42,72% do valor do boi gordo brasileiro.

Casas maiores tem IPTU de 3%. Se é maior que 70m² as prefeituras ganham alto de quem tem pouco. Elas praticam a falta de piedade total. Basta a pessoa ter um imóvel fora do padrão claustrofóbico de 70m².

 

Análise

Além do salário brasileiro não comprar o boi gordo, ele é inferior ao valor para praticar a matemática de 33% na intenção de dividir um bem imóvel num financiamento com prazo de 30 anos. Ele não compra a casa digna, a casa que a imobiliária/construtora está vendendo.

Assim fica óbvio que a matemática para a casa de 360m² no Brasil não se aplica. Temos dificuldade até para praticar a matemática de giro com imóveis abaixo de 150m².

Nota¹: e não colocamos nessa conta o percentual dos juros bancários, que são a remuneração do banco pelo financiamento (normal 3%. É valor de honorário e de práticas no pagamento de comissões).

 

Terrenos

Atualmente no Brasil é praticado uma medida para terrenos entre 10x20 ou 15x30, e considera-se a medida padrão os 15x30, o que coincide com medidas padrão de outros países.

Porém, se formos criar um modelo para o jeito padrão canadense/australiano de morar, onde a casa principal tem o anexo (casa + garagem ou casa + casa das ferramentas ou casa + casa piscina ou área do churrasco), a medida ideal seria 15x40 ou 600m². É o terreno para colocar a casa de 300m² ou 360m².

 

Como ficaria:

450m² - para um imóvel entre 128m² e 252m²

600m² - para um imóvel de 300² ou 360m²

 

EUA – prática (terreno varia tamanho, mas usei um padrão)

Terrenos de 500m² (≈) - de 10 mil a 40 mil dólares no lugar barato

Terrenos de 500m² (≈) - entre 100 mil e 300 mil dólares lugares medianos

Terrenos de 500m² (≈) - entre 350 mil e 800 mil são ótimos lugares

 

 Meu julgamento

 

450m² - teria que custar ≈16% de um imóvel de 360m²

600m² - teria que custar ≈21% de um imóvel de 360m²

Essa conta deve conectar o preço do hectare com o metro quadrado desse imóvel. Um imóvel urbano (terreno) teria que ter o metro quadrado igual a um múltiplo do hectare convertido para metros (exemplo: 23 mil reais por hectare = 23 metros x 5 = 115 reais por m²)

 

EUA

450m² - 0,045 hectares - (hectare são 10.000m²)

EUA Hectare de 10 mil dólares (não sei se é real) – Dá 10 dólares m² x 20 = 200 dólares por m² /// 450 x 200 = 90.000 dólares pelos 450m².

Isso conecta o preço dos 450m² com o preço do hectare ao utilizar o múltiplo. E a conta tem que ter o reverso: analisar o percentual em vista do preço da casa padrão.

 

A Intenção

Essa seria a forma de calcular o preço base para terrenos. Daria para fazer o preço cru para os terrenos sem infraestrutura, o preço urbano com infraestrutura na periferia, o preço urbano em estrutura consolidada e o preço de luxo, tudo baseado nesse valor do múltiplo do hectare. Esse terreno de 450m² por 90 mil tem um lugar específico para valer 90 mil. Ele cru poderia valer 22.500 dólares e nos lugares com alguma estrutura 45 mil dólares. Já nos lugares de luxo poderia valer o preço do imóvel de 360m² ou superior.

Os preços praticados abaixo de 30% do valor do imóvel de 360m² para locais onde não existe luxo é justo e cai no giro para o povo.

Com este método dá para criar uma tabela referencial para as pessoas negociarem preços para seus imóveis conforme a região e o fator multiplicador do hectare. Isso poderia ajudar a evitar os problemas oriundos da especulação. Uma pessoa não pode sem motivo algum inflacionar o seu imóvel.

 

Brasil - Hectare de 23 mil Reais

23 mil / 10.000 = 2,3 x 200 = 460 x 450m² = 207 mil reais valor com infraestrutura

2,3 x 100 = 230 x 450 = 103.500,00 periferias e zonas não desejadas

2,3 x 50 = 115 x 450 = 51.750 zona sem infraestrutura

Luxo

2,3 x 600 = 1.380 x 450 = 621 mil (preço de casa de 150m² em local nobre)

 

Conclusão

Para criar a tabela, a ideia é criar o método intuitivo para o tamanho do terreno versus o tamanho da casa e atrelar essas medidas com o hectare e o preço do imóvel pronto para a venda.

Para construir um imóvel que ocupa toda a área do terreno, ele teria que usufruir de desmembramento/designação própria para desenvolver casas que ocupam a metragem total do terreno. Como ocorre na construção de sobrados, triplex e nos Quarteirões Perimetrais com pátio central.

Se isso for praticado. As pessoas conseguiriam mentalizar venda, custo e desenvolvimento de obras sem complicações por falta de informação.

Hoje, muita gente fica no escuro sobre esse assunto, porque nem sabe de onde vieram os preços que estão sendo praticados. Pouca gente acerta no preço de imóveis e vigora o desarranjo total com medidas claustrofóbicas. É comum a pessoa tomar prejuízos na venda desses desarranjos.

Nota²: Esta é uma ideia criada apenas com pesquisas superficiais, não foi um estudo profundo de valores. Se os números realmente estão aproximados é porque a pesquisa superficial foi boa.

Luciano Leite Galvão / +55 (67) 99958-8207 / luciano198541@gmail.com